2026年7月8日，渥太华规划与住房委员会审议了 Rental Renovation Licence By-law（出租房翻新许可附例） 翻新驱逐 草案，并建议市议会予以批准。该提案计划于2026年7月15日提交市议会审议。

截至本文撰写时，这项附例仍处于拟议阶段，尚未正式通过或生效。

按照现有草案，如果房东因为维修或翻新向租客发出相关终止租约通知，可能需要在通知送达后的七天内，向渥太华市政府申请出租房翻新许可证。

房东还可能需要：

• 提前取得相关建筑许可证
• 向市政府提交终止租约通知副本
• 向租客提供市政府制作的权益说明资料
• 填报受影响出租单位的相关信息
• 根据申请要求提交其他支持文件

这项拟议附例的主要目的，是防止房东以翻新为借口终止低于市场租金的租约，之后再以更高租金将单位出租给新租客。

不过，对于确实需要开展结构维修、管线更新或安全工程的房东而言，这也意味着更多行政程序和文件要求。

对安省房东来说，这次政策变化释放出一个明确信号：

N13不能被视为简单收回出租单位的工具。房东必须能够证明工程真实存在、计划充分，并且客观上确实需要单位空置。

什么是“翻新驱逐”？

“翻新驱逐”对应英文 Renoviction，由“Renovation”和“Eviction”组合而成。

通常是指房东声称需要进行重大维修或翻新，要求租客搬离，但工程完成后没有依法让原租客返回，而是将单位以更高租金出租给其他人。

这与合法的翻新相关终止租约并不相同。

现实中，确实存在一些可能需要单位空置才能安全施工的工程，例如：

• 大规模给排水系统更换
• 老旧电路系统升级
• 主体结构维修
• 严重安全隐患修复
• 需要拆除主要墙面或地面的工程

这类项目是否符合N13要求，不能只看工程预算有多高，而要看：

• 是否需要建筑许可证
• 是否确实无法在有人居住时完成
• 是否存在安全或施工限制
• 相关证据能否支持房东的说法

争议通常出现在房东是否真正需要空置单位，还是只是希望结束一份低于市场租金的租约。

渥太华拟议附例可能要求房东做什么？

如果草案按现有版本获得批准，因维修或翻新发出相关终止通知的房东，将可能需要申请 Rental Renovation Licence（出租房翻新许可证）。

申请时间预计限定在向租客送达相关通知后的 七天内。

房东可能需要完成以下步骤：

• 在申请前取得适用的建筑许可证
• 向市政府提交租客通知副本
• 同时向租客提供市政府制作的教育指南
• 提交受影响出租单位的基本资料
• 补充市政府要求的其他文件

这些市政要求不会取代安省《住宅租赁法》或Landlord and Tenant Board的现有程序，而是额外增加一层地方合规要求。

最终的：

• 申请费用
• 执法方式
• 文件标准
• 正式生效日期
• 处罚机制

仍需以市议会最终批准的正式版本为准。

市政许可证不会取代N13程序

房东需要特别注意：

市政翻新许可证不等于N13，也不会取代LTB程序。

根据安省《住宅租赁法》，房东可能在以下情况下使用N13：

• 拆除出租单位
• 将出租单位转换为其他用途
• 进行必须要求单位空置的维修或翻新

是否能够合法终止租约，最终仍由 Landlord and Tenant Board（LTB） 判断。

渥太华市政府不能：

• 直接批准驱逐
• 单独裁定N13是否合法
• 取代LTB发布驱逐命令

市政附例的作用，是增加透明度、要求房东提交资料，并帮助租客了解自己的权利。

如果新规通过，渥太华房东可能需要同时满足：

1. 安省省级租赁法律要求；
2. 渥太华市政附例要求。

什么是N13通知？

N13的完整名称是：

Notice to End Your Tenancy Because the Landlord Wants to Demolish the Rental Unit, Repair It or Convert It to Another Use

也就是房东因拆除、维修或用途转换，希望终止租约时使用的法定通知。

在维修或翻新情况下，关键不在于工程听起来有多大，而在于：

• 工程是否需要适用的许可证
• 是否必须要求单位空置
• 房东是否能提供可信的施工证据
• 施工计划是否真实且合理

房东通常应能够说明：

• 具体施工范围
• 为什么无法在租客居住期间完成
• 是否存在健康或安全风险
• 预计施工时间
• 由谁负责施工
• 已取得或准备申请哪些许可证

同时，房东必须使用合法的终止日期，并遵守法定通知期限。

最重要的是：

N13只是一份通知，不是驱逐命令。

如果租客没有自行搬离，房东仍需向LTB提出申请，并证明所有法律条件均已满足。

租客可能拥有优先回迁权

在符合条件的维修或翻新案件中，租客可能拥有 Right of First Refusal（优先回迁权或优先承租权）。

如果租客按照法律要求书面通知房东，希望在工程完成后返回，房东通常需要将单位优先提供给该租客。

租金一般应按照假设原租约持续存在时，本可合法收取的金额计算，而不是直接按新的市场租金重新出租。

房东还可能承担以下义务：

• 向租客提供预计施工时间
• 工程完成后及时通知租客
• 为租客预留合理的返回时间
• 支付法定补偿
• 在适用情况下提供替代住宿

具体责任会受到以下因素影响：

• 出租物业类型
• 建筑内单位数量
• N13使用原因
• 当前有效法律条款
• 租客是否依法行使回迁权

由于省级法规和实施日期可能调整，房东应在发出通知前确认当时有效的法律要求。

违反《住宅租赁法》可能导致高额罚款、赔偿命令或其他法律后果。

为什么房东和租客双方都存在顾虑？

渥太华拟议附例引发了不同群体的关注。

租客权益团体通常支持加强监管，希望：

• 获得更完整的施工信息
• 更好地保障回迁权
• 防止房东滥用N13
• 增加对恶意翻新驱逐的处罚
• 提供更清晰的维权渠道

另一方面，房东和住房供应方可能担心：

• 省级和市政要求重复
• 增加申请成本
• 行政时间延长
• 必要维修被拖延
• 市政程序与LTB程序衔接不清

这反映出一个现实问题：

政府既需要打击恶意终止租约，也需要确保必要的管线、结构和安全工程可以正常进行。

老旧住宅仍然需要维修。如果必要工程因程序不清或延误而长期搁置，同样可能损害租客和业主的利益。

真正的政策难点，是区分：

真实、必要的翻新工程，与借装修之名结束租约的行为。

房东发出N13前的6步合规自查

1. 确认单位是否真的需要空置

并不是所有装修都能支持N13。

一般的：

• 刷墙
• 更换家电
• 简单橱柜更新
• 普通地板更换
• 美容性升级

通常不足以单独证明必须终止租约。

不过，最终仍要结合：

• 工程范围
• 安全要求
• 物业条件
• 许可证要求
• 施工方式

综合判断。

房东应提前准备：

• 清晰的施工范围
• 是否需要许可证的说明
• 无法在有人居住时施工的原因
• 相关健康或安全风险
• 预计施工时间表

2. 提前确认所有许可证要求

如果渥太华附例按现有草案通过，房东在申请市政翻新许可证前，可能需要先取得适用的建筑许可证。

即使物业不在渥太华，房东也应在启动N13前确认：

• 建筑许可证
• 电气许可
• 管道许可
• 市政规划要求
• 公寓物业管理规定
• 其他地方性要求

如果房东主张单位必须空置，却无法提供施工许可证、承包商文件或专业评估，申请可能面临更严格审查。

3. 建立完整的证据档案

建议房东整理并保存：

• 建筑许可证及申请资料
• 承包商报价和合同
• 建筑师或工程师报告
• 房屋现状照片
• 检查和维修记录
• 详细施工方案
• 施工时间表
• 与租客的沟通记录
• 所有法定通知副本
• 送达时间与方式证明
• 补偿付款记录
• 替代住宿资料
• 租客回迁权相关文件

完整资料不能保证申请一定成功，但缺失、矛盾或时间线混乱的文件，会明显削弱房东的立场。

4. 正确填写并合法送达通知

使用正确表格只是第一步。

房东还需要：

• 准确填写所有信息
• 使用合法有效的终止日期
• 提供足够通知期
• 采用法律认可的送达方式
• 保存送达证明

程序错误可能导致：

• 申请延误
• 增加法律费用
• 需要重新送达通知
• LTB申请被驳回

房东不能因为平时通过电子邮件或聊天软件联系租客，就自动认为这些方式一定构成合法送达。

5. 提前确认补偿与回迁义务

在发出N13前，房东应确认：

• 是否需要支付补偿
• 补偿金额
• 付款截止时间
• 是否需要提供替代住宿
• 租客是否拥有优先回迁权
• 租客如何行使回迁权
• 工程完成后需要发送什么通知

这些问题应在程序开始前处理，而不是等租客搬走后再补救。

6. 严禁逼迫租客提前搬离

房东不应：

• 威胁或恐吓租客
• 私自更换门锁
• 停止供水、供电或供暖
• 擅自处理租客物品
• 歪曲租客权利
• 无合法理由频繁进入单位
• 把N13当作立即生效的驱逐令

只有依法完成LTB程序，才可能产生可执行的驱逐结果。

强行逼迁可能导致：

• 租客向LTB提出申请
• 房东承担赔偿
• 市政执法
• 高额罚款
• 更严重的法律责任

渥太华新规对其他安省房东也有参考价值

虽然这项附例只会适用于渥太华市，但其背后的监管趋势值得整个安省的房东关注。

越来越多城市开始加强对翻新相关终止租约的审查，省级层面也在逐步强化：

• 文件要求
• 租客通知
• 回迁权保护
• 违规处罚
• 施工真实性审查

对于GTA房东而言，正确流程可能同时取决于：

• 安省《住宅租赁法》
• Landlord and Tenant Board现行程序
• 省级法规的生效状态
• 物业所在城市的附例
• 建筑许可要求
• 物业标准规定
• 公寓大楼内部规定

一个城市可行的做法，换到另一个城市后，可能需要额外许可证或文件。

房东不能仅依赖旧经验、网络模板或适用于其他地区的建议。

为什么专业物业管理越来越重要？

翻新相关租约问题，远不只是填写一份N13表格。

业主可能还需要协调：

• 房屋检查
• 承包商报价
• 施工人员进入物业
• 建筑许可证
• 与租客沟通
• 工程时间安排
• 补偿付款节点
• 通知与送达记录
• 回迁权沟通
• 日常维修衔接

任何一个环节处理不当，都可能导致：

• 工程延误
• 租客纠纷
• LTB申请受影响
• 额外成本增加
• 物业长期空置

专业物业管理团队可以协助业主：

• 梳理运营流程
• 保存完整记录
• 协调承包商
• 安排进入物业
• 跟进施工进度
• 与租客保持专业沟通
• 管理日常维修和维护

不过，物业管理公司不能取代法律意见。

涉及N13、驱逐申请、回迁权争议或复杂法律问题时，房东应咨询合资格的安省律师或持牌法律助理。

Topromanage 专业观点

渥太华拟议附例并不意味着房东不能翻新出租物业。

它真正传递的信号是：

翻新相关终止租约将面临更严格的审查和更高的文件要求。

负责任的房东应提前做好以下准备：

• 确认工程真实且必要
• 判断是否确实需要空置
• 取得适用许可证
• 了解补偿和回迁权
• 保存完整书面记录
• 遵守省级和市政要求
• 与租客保持清晰、诚实的沟通

房东不应先问：

“怎样才能让租客搬走？”

更正确的问题是：

“物业需要完成哪些必要工程？这些工程能否在租客居住期间进行？我应该遵守哪些程序，才能同时保护物业和租客的合法权利？”

总结

渥太华拟议中的出租房翻新许可附例，反映出安省对翻新相关驱逐加强监管的趋势。

截至本文撰写时，渥太华规划与住房委员会已建议市议会批准草案，提案计划于 2026年7月15日 交由市议会审议。

在最终投票结果、正式文本和生效日期公布之前，房东不应将草案内容视为已经生效的法律要求。

对于业主而言，重点并不是避免必要翻新，而是做到：

• 提前规划
• 准备完整证据
• 遵守法律程序
• 尊重租客权利

当N13建立在真实施工需求、适用许可证和完整文件基础上时，房东会处于更有利的位置。反之，如果翻新只是被用作终止低价租约或提高租金的捷径，房东可能面临严重的法律与经济后果。

免责声明： 本文仅供一般信息参考，不构成法律意见。涉及N13通知、翻新相关终止租约或市政许可要求的房东，应根据自身物业及具体情况，咨询合资格的安省律师或持牌法律助理。

资料来源: CBC

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