安省 N13 新规将于 2026 年 9 月 21 日生效：房东需要注意什么？

如果你是安省房东，准备进行需要租客暂时搬离的大型维修或翻新，那么 2026 年 9 月 21 日 是一个很重要的时间点。

新的规定会进一步强化租客在某些 N13 翻新情况下的 优先返回权，同时也会增加房东在翻新期间的书面通知责任。

简单来说，今后 N13 不再只是：

发通知 → 租客搬走 → 装修完成 → 再联系租客。

从 9 月 21 日起，如果租客保留了返回权，房东在整个装修过程中都需要更主动地提供信息。

先说清楚：什么是 N13？

N13 是安省房东在特定情况下可以使用的一种终止租约通知。

常见原因包括：

• 拆除出租单位或住宅建筑
• 将物业改为非住宅用途
• 进行规模较大、需要建筑许可并且必须腾空单位才能完成的维修或翻新

所以，不是普通刷墙、换地板、换橱柜，就一定适合发 N13。

如果只是一般装修，并不代表房东可以要求租客搬走。

租客可能有权在装修后搬回来

这是很多房东容易忽略的一点。

如果 N13 是因为大型维修或翻新而发出，而且租客在搬走之前按规定书面通知房东：

“装修完成后，我希望搬回来。”

那么租客可能拥有优先返回权。

也就是说，房东不能简单理解成：

租客一搬走，这个租约关系就彻底结束，以后装修完可以直接重新按市场价出租。

如果租客正确保留了返回权，房东就需要继续按照规定处理。

新规一：房东需要提供预计完工日期

从 2026 年 9 月 21 日起，如果租客已经书面表示希望装修后返回，房东需要及时以书面方式告诉租客：

这套出租单位预计什么时候可以重新入住。

这是一项很实际的变化。

以前有些房东可能会想：

“反正现在还在施工，等全部做完再告诉租客就行。”

以后这样做风险会更高。

房东需要在装修过程中主动提供预计时间。

新规二：完工日期变了，也要及时通知

做过装修的人都知道：

工期很少百分之百准确。

原本预计 8 周。

后来材料延误。

检查时间推迟。

墙里面又发现额外问题。

8 周可能变成 12 周。

从新规生效后，如果房东知道原来的预计完工日期已经发生变化，就需要及时书面通知租客新的预计日期。

所以房东最好保留清楚的记录，包括：

• 最初预计完工日期
• 后续修改过的日期
• 什么时候知道工期变化
• 什么时候通知租客

不要只打电话说一声。

尽量留书面记录。

新规三：单位真正可以入住时，也要书面通知

当装修终于完成，出租单位已经可以重新入住时，房东还需要及时书面通知租客：

房子已经准备好了。

也就是说，整个流程会变得更加清楚。

例如：

原本预计 1 月 15 日完成。

后来延迟到 2 月 10 日。

房东书面更新租客。

结果 2 月 8 日就全部完成，可以入住。

这时房东还要再正式书面通知：

单位已经可以入住。

新规四：租客至少有 60 天行使优先返回权

这是这次变化里最值得房东注意的一点之一。

从 9 月 21 日开始，如果租客已经正确保留优先返回权，当单位准备好以后，房东需要给租客：

至少 60 天时间来决定并行使返回权。

这对房东后续怎么安排新租客非常重要。

不能简单想：

“装修完了，我马上重新挂牌，找一个新租客就行。”

如果原租客已经保留了返回权，就必须先尊重这个程序。

为什么这 60 天很重要？

举个简单例子。

原租客以前每月支付：

$2,000

装修完成后，附近类似单位市场租金已经涨到：

$2,800

房东当然会想：

“重新租出去，每个月能多收 $800。”

但如果原租客已经依法保留了返回权，房东不能因为市场租金更高，就直接跳过原租客。

租客如果按规定返回，租金处理通常要按照法律允许的范围来走，而不是直接变成当前市场价。

所以这项新规对于一些希望“装修后高价重新出租”的房东影响会比较明显。

不按规定通知，可能带来更大麻烦

新规并不是简单建议。

如果房东没有按照规定：

• 提供预计完工日期
• 更新变化后的日期
• 通知单位已经准备好
• 给租客相应的返回机会

就可能被视为没有真正给予租客应有的优先返回权。

这可能进一步引发租客向房东租客委员会申请。

所以从 9 月 21 日以后，这些书面通知最好当成 N13 流程的一部分，而不是可做可不做。

前租客提出相关申请的期限也会变化

这次变化还涉及前租客提出某些优先返回权相关申请的时间。

新规下，相关期限将可能按照：

租客搬出后两年

或者

维修、翻新完成后六个月

两者中较晚的时间计算。

这对工期特别长的项目很重要。

房东不能简单认为：

“租客搬走两年了，就完全没事了。”

如果装修本身持续很久，相关风险时间可能比以前想象中更长。

那 N13 的补偿要求呢？

N13 本身原有的补偿规则仍然很重要。

具体补偿金额可能和这些因素有关：

• 是拆除、改用途还是维修翻新
• 租客是否计划回来
• 住宅楼里有多少个单位
• 装修持续多久
• 实际适用哪一项规定

不同情况并不完全一样。

所以房东不要简单认为：

所有 N13 都是赔一个月。

也不要认为：

所有 N13 都是赔三个月。

要根据具体物业和租赁情况判断。

别把所有 N13 新规混在一起

这一点很重要。

Bill 97 里面还有其他和 N13 有关的变化，例如未来可能要求某些 renovation-related N13 配合由符合资格的人出具的报告，确认工程规模确实需要腾空单位。

但目前要特别注意：

并不是所有 N13 改革都在 9 月 21 日同一天生效。

所以如果你在网上看到：

“9 月 21 日以后所有 N13 都必须有专业报告。”

这种说法不一定准确。

这次可以明确关注的重点，是：

优先返回权 + 装修期间的书面通知 + 60 天返回期限。

一个简单案例

假设一位 Toronto 房东准备进行大型装修，确实需要租客搬走。

租客收到 N13。

搬走前，租客书面通知房东：

装修完后我要回来。

那么从新规角度来看，流程可以简单理解为：

租客保留返回权

↓

房东提供预计完工日期

↓

施工期间如果延期，房东书面更新

↓

单位真正可以入住

↓

房东书面通知租客

↓

租客获得至少 60 天行使返回权

这已经不是过去那种：

“装修完再联系一下。”

而是一个更完整、更持续的管理流程。

安省房东以后应该怎么做？

如果准备在新规生效后使用 N13，最好把所有资料整理成一整套文件。

建议保存：

• N13 及送达证明
• 建筑许可
• 装修合同和施工记录
• 租客书面表示希望返回的通知
• 初始预计完工日期
• 每一次修改后的日期
• 各次书面通知的发送记录
• 承包商工期记录
• 单位真正准备好入住的日期
• 最终通知租客的书面记录
• 租客是否决定返回的沟通记录

如果之后真的发生争议，这些文件会非常重要。

N13 不是简单的“清空房屋”工具

这是最需要房东记住的一点。

N13只适用于特定情况：

拆除、改用途，或者规模足够大的维修和翻新。

如果只是想：

把现有租客请走，装修一下，再多收几百块租金，

那就不能把 N13 当成捷径。

尤其从 9 月 21 日以后，租客优先返回权的流程会更加清楚，房东的沟通和记录责任也更明确。

总结

这次 N13 新规看起来像只是一些程序调整。

但对房东来说，实际影响并不小。

从 2026 年 9 月 21 日开始，如果租客保留了装修后返回权，房东需要更加主动地管理整个过程。

最重要的变化可以简单记成：

给预计完工日期。

工期变了要更新。

房子好了要通知。

给租客至少 60 天决定是否返回。

另外，前租客提出相关申请的时间也可能延长。

对于 Toronto、Markham、Richmond Hill、Vaughan、Mississauga 以及整个 GTA 的房东来说，以后做 N13，最好不要只把它当成一张通知表格。

它应该被当成一个从发通知到装修完成，再到租客是否返回的完整流程来管理。

在 Topromanage，我们认为 N13 真正容易出问题的地方，往往不是工程本身。

而是：

通知、时间、沟通和证据有没有做完整。

因为 N13 不是装修做完就结束。

流程走对，同样重要。

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